Plus-value immobilière : quels travaux déduire, devis ou facture ?

Vous avez fait des travaux dans un logement que vous allez revendre, et vous vous demandez s'ils réduiront l'impôt sur la plus-value. La réponse dépend du type de bien, de la durée de détention et, surtout, des pièces que vous avez gardées. Ce guide explique la logique, la différence entre devis et facture et les pièges.

Règles vérifiées le 25 octobre 2026 ; Service Public, fiche mise à jour le 15 avril 2026. Avis indicatif, pas un conseil fiscal : le notaire calcule la plus-value lors de la vente.

Qui est concerné ?

La plus-value immobilière est le gain réalisé quand vous vendez un bien plus cher que vous ne l'avez acheté. La vente de la résidence principale est totalement exonérée (Service Public, F10864), avec ses dépendances (cave, garage, place de stationnement). Les travaux y sont donc sans incidence fiscale. Ce qui suit concerne les autres biens : résidence secondaire, bien locatif, terrain bâti, sauf exonération particulière (bien détenu depuis plus de 22 ans pour l'impôt sur le revenu, etc.).

La plus-value imposable se calcule en retranchant le prix d'acquisition du prix de vente. Ce prix d'acquisition peut être augmenté, notamment des frais d'acquisition et des dépenses de travaux (Service Public). C'est cette majoration qui réduit l'impôt.

Deux façons de compter les travaux

Service Public indique que le prix d'acquisition peut être augmenté de :

• Les dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) « sous conditions pour leur montant réel justifié », ou
• un forfait de 15 % du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

Les deux ne se cumulent pas : il faut choisir. Le forfait est une facilité qui évite de justifier ; les frais réels sont intéressants quand les travaux représentent plus de 15 % du prix d'achat et que vous avez les pièces.

Les frais réels : ce qui est admis

D'après la doctrine administrative (BOFiP), les dépenses prises en compte doivent respecter plusieurs conditions :

• Nature des travaux : construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration. Les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne sont pas prises en compte.
• Réalisés par une entreprise. Les travaux faits par vous-même ou par un tiers autre qu'une entreprise sont exclus, ainsi que le coût des matériaux que vous avez achetés vous-même, même si l'installation est faite par une entreprise. Les frais d'installation facturés par l'entreprise, eux, peuvent compter.
• Supportés par le vendeur et non déjà déduits de vos revenus (par exemple en revenus fonciers).
• Justifiés par des factures d'entreprises comportant les mentions obligatoires.

Ces règles sont issues de la doctrine administrative, dont plusieurs versions coexistent : consultez la version en vigueur sur le BOFiP ou demandez au notaire.

Devis ou facture : lequel garder ?

Les deux, mais la facture est la pièce décisive. Un devis décrit des travaux prévus et leur prix. Seule la facture prouve une dépense réalisée. La doctrine précise que la justification résulte « nécessairement » de la présentation des factures des entreprises. Voici ce qu'il faut garder pour chaque chantier :

Conservez ces documents jusqu'à la vente, et quelques années après : l'administration peut vérifier. Des factures sur papier thermique s'effacent : numérisez-les.

Les erreurs fréquentes

• Ne garder que le devis. Il ne justifie pas une dépense.
• Facture à un autre nom, sans lien avec le bien ou le propriétaire : l'administration peut la refuser.
• Facture trop vague (« travaux divers », « main-d'œuvre ») : elle ne prouve pas la nature d'amélioration. Un bon devis détaillé aide à produire ensuite une facture précise. Voir mentions obligatoires d'un devis.
• Compter l'entretien comme des travaux : peinture de remise en état, remplacement à l'identique, réparations ne comptent pas.
• Oublier de choisir entre forfait et frais réels, ou de cumuler les deux.
• Appliquer le forfait de 15 % sans avoir fait de travaux. La jurisprudence a limité cet usage : si l'absence de travaux est établie, le forfait peut être écarté.

Un exemple chiffré

Vous avez acheté une maison secondaire 200 000 € et vous la revendez 20 ans plus tard après avoir fait remplacer la toiture et les fenêtres par des entreprises, pour 40 000 € sur factures. Le prix d'achat majoré pour le calcul peut comprendre ces 40 000 € (frais réels), soit plus que le forfait de 15 % (30 000 €). Si vous n'aviez que 15 000 € de factures, le forfait de 15 % serait plus avantageux. C'est un exemple d'école, pas un calcul fiscal : le notaire fait le calcul complet, avec les autres éléments (frais d'acquisition, abattements pour durée de détention).

Comment s'y prendre en pratique

1. Pendant les travaux, demandez des factures détaillées à votre nom, avec l'adresse du bien. Faites-les établir par des entreprises, pas en direct.
2. Classez par année et par bien un dossier « travaux » : devis, facture, paiement, réception.
3. Avant de vendre, listez les travaux et rapprochez-les des factures. Précisez ce qui est amélioration et ce qui est entretien.
4. Parlez-en au notaire dès la mise en vente. Il détermine la plus-value et le choix entre frais réels et forfait.

Un devis précis aujourd'hui, c'est une facture exploitable demain. Faites tester votre devis avant de signer : DevisScan vérifie que chaque ligne est claire et détaillée.

À savoir. Ce guide présente des règles générales, vérifiées le 25 octobre 2026. Il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un conseiller fiscal. C'est un avis indicatif, pas un conseil juridique ni fiscal.